Quelles sont les conséquences d’une déchéance du terme irrégulièrement prononcée dans le cadre d’une saisie immobilière ?
La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur le caractère irrégulier de la déchéance du terme en raison d’un délai de préavis trop court : la déchéance du terme fondée sur une clause prévoyant un préavis de 8 jours ou 15 jours doit être déclarée irrégulière (en ce sens Cour de cassation 22 mars 2023, n°21-16.476 et Cour de cassation, 29 mai 2024, n°23-12.904).
Dans une affaire, plaidée par le cabinet, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON a récemment statué sur la sanction de cette déchéance du terme irrégulière dans le cadre d’une saisie (voir jugement du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, 6 mai 2025, 24/00033).
Cette question est d’un intérêt pratique manifeste.
Quels était les faits du dossier ?
Une personne avait souscrit deux prêts immobiliers. Pour chaque prêt le délai de préavis prévu au contrat en cas de déchéance du terme en raison d’impayés était de 15 jours.
La Banque s’est fondée sur cette clause pour prononcer la déchéance du terme, sollicitant de ce fait le paiement de la somme de 273.271,28 €.
L’irrégularité de la déchéance du terme a été soulevée.
Quel était l’enjeu du dossier ?
La question de l’irrégularité de la déchéance du terme ne posait pas réellement de difficultés.
La jurisprudence de la Cour de cassation est désormais claire et systématiquement appliquée.
En revanche la question de la sanction du caractère abusif de la clause de déchéance du terme laisse encore place à discussions : doit-on considérer que les échéances dues depuis la déchéance du terme irrégulière sont effectivement dues ?
L’enjeu est important. S’il est souvent possible de régulariser l’arriéré d’échéances au jour de la déchéance du terme, cela est plus difficile si l’on prend l’arriéré auquel on ajoute les échéances dues depuis la déchéance du terme irrégulière.
Cela est d’autant plus vrai lorsque les procédures sont longues.
Par ailleurs certaines banques se prévalent des échéances impayées depuis la déchéance du terme irrégulière pour soulever la résolution du contrat pour inexécution.
Cette solution, bien que particulièrement inéquitable, est parfois retenue par les juridictions.
Quelle sanction a été retenue ?
Dans un premier temps le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON a rappelé un avis rendu le 11 juillet 2024 (n°24-70.001).
La Cour de cassation a en effet indiqué que :
1°/ le juge de l’exécution peut constater dans le dispositif de sa décision le caractère réputé non écrit d’une clause abusive ;
2°/ le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi ;
3°/ Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la main levée de la mesure ».
Puis il a fait application de cet avis et n’a retenu que les échéances impayées à la date de déchéance du terme.
Le montant réclamé par la Banque, initialement de 186.302,30 € et 86.969,48 €, a ainsi été réduit au montant des échéances impayées au jour de la déchéance du terme irrégulière, soit la somme de 21.093,39 € et 86.257,38 €.
