Acheter ses locaux par crédit bail immobilier : avantages et pièges à éviter

Afin de financer l’achat de murs de sociétés certains organismes financiers proposent un financement par crédit-bail immobilier.

Il s’agit d’un montage qui en cas de difficultés peut s’avérer très dangereux.

•  Le mécanisme du financement par crédit-bail immobilier

Une SCI est créée. Celle-ci conclue un contrat de crédit-bail immobilier avec un organisme de financement. Les montants financés peuvent être très importants (souvent plusieurs millions d’euros). L’objectif est souvent d’acheter les locaux de la société exploitante. Au terme du contrat de crédit-bail la SCI devient propriétaire des locaux, moyennant le versement d’une somme complémentaire. Souvent les associés de la SCI se portent caution à hauteur d’une partie de l’investissement.

• Les avantages de ce mode de financement

Le principal avantage pour les entreprises réside dans la possibilité d’obtenir plus facilement un financement. Le risque pris pour le crédit bailleur est moindre que pour un prêteur classique, celui-ci restant propriétaire de l’actif.

• Les dangers de ce mode de financement

Le principal danger, souvent oublié, est que le locataire n’est en aucun cas propriétaire du bien. Les établissements financiers entretiennent un certain flou sur ce point. C’est uniquement à la fin du contrat, lorsque la promesse de vente est levée, que le locataire devient propriétaire. Dès lors en cas d’impayés la sanction est très importante. Si la déchéance du terme du contrat de crédit-bail est prononcée, d’une part le locataire perd la totalité de son investissement, mais il est en outre redevable d’une indemnité de résiliation qui représente souvent les loyers qui aurait dû être perçus jusqu’au terme du contrat, éventuellement majoré d’une pénalité supplémentaire. Par ailleurs s’agissant de la SCI les associés sont responsables à hauteur de leur part en capital, cette responsabilité se doublant souvent de la prise en charge également d’une partie de la somme en leur qualité de caution.

• Comment réagir en cas de difficultés ?

La première règle à suivre est d’anticiper. Il faut au maximum éviter la déchéance du terme. Dès les premières difficultés il peut être intéressant  de demander la désignation d’un mandataire ad’ hoc ou d’un conciliateur afin d’essayer de trouver une solution (pour la conciliation ou le mandat ad’ hoc  voir https://www.avocats-desbosbarou.fr/blog/articles/anticiper-les-difficultes-de-son-entreprise-le-mediateur-bancaire-le-mandat-ad-hoc-la-conciliation-et-la-sauvegarde )

La mise en redressement judiciaire ne présente que peu d’intérêts. Les loyers postérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire doivent être versés, à défaut le contrat de crédit-bail immobilier est résilié.

L’article L622-14 du code de commerce dispose en effet :

« La résiliation du bail des immeubles données à bail au débiteur et affectés à l’activité de l’entreprise est constatée ou prononcée :

1° lorsque l’administrateur décide de ne pas continuer le bail et demande la résiliation de celui-ci. Dans ce cas la résiliation prend effet au jour de cette demande ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. »

Dans le cadre de la conciliation ou du mandat ad’ hoc il sera possible soit de trouver une solution pour échelonner les impayés, soit s’il paraît impossible de reprendre le retard, de vendre le bien immobilier et de solder le crédit-bail, ou encore d’organiser une reprise du contrat.

• Que se passe-t-il en cas d’échec de la conciliation ?

Dans ce cas s’ouvre une phase contentieuse devant un Tribunal. L’indemnité de résiliation doit être contestée. Celle-ci constitue une clause pénale, ce qui signifie qu’elle peut être modérée en fonction du préjudice réellement subi par le crédit bailleur. C’est ainsi que doit être pris en considération le prix du bien, mais aussi les sommes réglées par le locataire antérieurement à la déchéance.