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Agent immobilier et paiement de la clause pénale due au titre d’un mandat de vente de fonds de commerce : décision du Tribunal de commerce de LYON du 10 Janvier 2018 (RG 2017J01122)


Postée le 11/09/2018

Dans cette affaire, plaidée par le cabinet, la société X, exploitant un fonds de commerce de restaurant, a confié à la société Y, qui exerce l’activité d’agent immobilier, un mandat de vente de son fonds de commerce pour un prix de 260.000 €.

La société Y a transmis à la société X une offre d’achat au prix de 260.000 €.


La société X a cependant refusé de ratifier la vente, et a informé la société Y qu’elle souhaitait se rétracter du mandat.


La société Y a pris acte du refus de ratifier la vente et a par conséquent sollicité au titre de la clause pénale l’indemnité forfaitaire de 24.000 € TTC prévue au mandat de vente de son fonds de commerce.


La société X n’a pas payé ce montant à la société Y.


En premier lieu elle a invoqué l’absence de validité du mandat en raison de l’applicabilité des dispositions du code de la consommation.


Cet argument est très contestable. Il est en effet évident que, pour un restaurateur, la vente de son fonds de commerce est en lien très étroit avec son activité principale.


Or l’application des dispositions du code de la consommation est soumise à la réunion de trois conditions, à savoir le caractère hors établissement du contrat, le nombre de salariés inférieur à cinq, et le fait que l’objet du contrat, à savoir un mandat de vente de fonds de commerce, n’entre pas dans le champ de l’activité principale de cette dernière.


C’est donc tout à fait logiquement que le Tribunal de commerce de LYON a retenu qu’« en confiant à la société Y mandat de vendre le fonds de commerce qu’elle exploitait, la société X n’a pas agi en qualité de non-professionnel ou de consommateur ».


Il était ensuite soulevé l’absence d’applicabilité de la clause pénale prévue au contrat de mandat, ainsi que subsidiairement, sa modération.


Le Tribunal de commerce de LYON a dans un premier temps, vérifié que la société Y avait transmis une offre d’achat conforme au mandat.


Puis, concernant l’éventuelle modération de la clause il a indiqué :


« le Tribunal considère que la rémunération du mandataire est causée par le résultat de son travail, et non par les diligences qu’il met en œuvre, dans le cadre de ses tentatives, vaines ou couronnées de succès, de trouver un acquéreur du fonds de commerce. Il estime que la clause pénale a pour objectif de compenser la perte de rémunération en cas de refus du mandant de ratifier la vente.


Ainsi il ne ressort pas des termes du mandat que le fait pour le mandataire de trouver un acquéreur deux jours après la signature du mandat est susceptible de diminuer sa rémunération par rapport à la situation où il trouve un acquéreur deux jours avant la fin du mandat ».


Dans ces conditions le Tribunal de commerce de LYON a  considéré que la société Y ne rapportait pas la preuve que la clause pénale était  manifestement excessive.


Les magistrats ont décidé par conséquent de condamner la société X à payer à la société Y le montant prévu dans le mandat à titre de clause pénale, soit 24.000 € TTC, outre intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision.



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